Miras hukuku ve gayrimenkul hukuku kapsamında en sık karşılaşılan, aile bireylerini ve akrabaları adliyede karşı karşıya getiren uyuşmazlıkların başında paylı mülkiyetin sona erdirilmesi süreçleri gelmektedir. Bir taşınmazın (apartman dairesi, dükkan, arsa, tarla) birden fazla hissedara ait olması durumunda, bu malın nasıl kullanılacağı, kiraya verilip verilmeyeceği veya hangi bedelle satılacağı konularında ortak bir paydaya ulaşmak oldukça zordur. Türk Medeni Kanunu, paydaşlardan hiçbirinin bu hukuki karmaşa ve uyuşmazlık içinde kalmaya zorlanamayacağını hüküm altına almıştır. Ortaklar arasında rızai (anlaşma yoluyla) bir çözüm üretilemediği takdirde, taraflardan her birinin mahkemeye başvurarak ortaklığın sonlandırılmasını isteme hakkı mevcuttur. Hukuk dilinde ortaklığın giderilmesi davası, eski ve halk arasındaki adiyle ise izale-i şuyu davası olarak bilinen bu süreç, ciddi usul kuralları ve hak mahrumiyeti riskleri barındırır. Bu kapsamlı mega rehberimizde, gayrimenkulünüzün kaderini belirleyen bu davayı en çok merak edilen sorular üzerinden detaylandırıyoruz.

❓ Soru 1: Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır ve Süreç Nasıl Başlar?

🗣️ Cevap: Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca kesin olarak Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise uyuşmazlık konusu taşınmazın veya taşınmazların bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin, miras kalan arsalar veya daireler Kayseri sınırları içerisindeyse, dava Kayseri Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılmalıdır. Sürecin başlaması için hissedarlardan (paydaşlardan) yalnızca birinin dilekçe vermesi yeterlidir; diğer tüm hissedarların onayına veya katılımına ihtiyaç yoktur. Davayı açan kişi "davacı", tapuda hissesi görünen diğer tüm ortaklar ise "davalı" sıfatını alır. Dava dilekçesinin mahkemeye sunulmasının ardından en kritik aşama tüm davalılara tebligat çıkartılması sürecidir. Hissedarlardan tek birine bile tebligat ulaşmazsa veya adresi bulunamazsa dava ilerleyemez. Tüm tarafların davaya dahil edilmesi yasal bir zorunluluktur.

❓ Soru 2: Mahkeme Taşınmazı "Aynen Taksim" mi Eder Yoksa "Satış Yoluyla" mı Ortaklığı Giderir?

🗣️ Cevap: Sulh Hukuk Mahkemesi hakimi, açılan davada öncelikle taşınmazın "aynen taksim" (bölüşme) edilerek ortaklığın giderilip giderilemeyeceğini resen inceler. Aynen taksim, gayrimenkulün hissedarlar arasında fiziki olarak bölünmesi demektir. Örneğin büyük bir tarla imar durumuna ve tarım mevzuatına göre bölünebiliyorsa ya da çok daireli bir apartmanda her hissedara bir daire düşecek şekilde kat mülkiyeti kurulabiliyorsa hakim malın aynen paylaşılmasına karar verir. Ancak uygulamada, özellikle şehirsel alanlardaki tek bir apartman dairesi, dükkan veya bölünme sınırı altındaki tarım arazilerinde fiziki bölünme imkansızdır. Eğer aynen taksim mümkün değilse veya malın değerinde ciddi bir azalma doğuracaksa, mahkeme ortaklığın giderilmesi davası neticesinde gayrimenkulün "satış yoluyla ortaklığının giderilmesine" hükmeder. Bu karar, malın icra satış müdürlüğü veya satış memurluğu eliyle, açık artırma yöntemiyle satılarak paraya çevrilmesi anlamına gelir.

❓ Soru 3: Mahkeme Kararıyla Yapılan İcra Satışlarında Taşınmaz Değerinin Altında mı Satılır? Hissedarlar Satın Alabilir mi?

🗣️ Cevap: Satış kararı kesinleştikten sonra dosya Satış Memurluğuna gönderilir. İlk olarak bilirkişiler refakatinde taşınmazın güncel piyasa değeri (kıymet takdiri) belirlenir. Bu değerleme raporuna karşı hissedarların itiraz hakkı mevcuttur ve raporun kesinleşmesiyle birlikte ihale günleri ilan edilir. Satış, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre elektronik ortamda (uyap e-satış portalı üzerinden) açık artırma ile yapılır. Taşınmaz, belirlenen muhammen bedelin (bilirkişi değerinin) %50'si üzerinden artırmaya açılır. Üzerine eklenen harçlar ve tellaliye ücretleriyle birlikte en yüksek teklifi veren kişi taşınmazın yeni sahibi olur. Bu ihaleye dışarıdan üçüncü şahıslar katılabileceği gibi, hissedarların kendileri de doğrudan teklif vererek malın tamamını satın alabilirler. Hatta tüm hissedarlar mahkemeye ortak bir dilekçe vererek "satışın sadece hissedarlar arasında yapılmasına" karar verilmesini talep edebilirler; ancak tek bir ortak bile buna itiraz ederse satış herkese açık (aleni) olarak yapılmak zorundadır.

❓ Soru 4: Yurt Dışında Yaşayan Gurbetçiler Memleketteki İzale-i Şuyu Davalarını Nasıl Yönetebilir?

🗣️ Cevap: Yurt dışında (özellikle Almanya, Fransa, Belçika gibi ülkelerde) ikamet eden gurbetçi vatandaşlarımız, Türkiye'de akrabaları tarafından açılan bu davalardan çoğunlukla çok geç haberdar olmakta veya tebligat süreçlerinde büyük karmaşalar yaşamaktadır. Davanın takipsiz bırakılması, bilirkişilerin gayrimenkule değerinin çok altında bir fiyat biçmesine, ihalenin kaçırılmasına ve dolayısıyla çok ciddi maddi zararlara yol açmaktadır. Yurt dışındaki vatandaşlarımızın bu risklerden korunması için Türkiye'ye bizzat gelerek adliye koridorlarında vakit kaybetmelerine kesinlikle gerek yoktur. Bulundukları ülkedeki Türk Konsolosluğu vasıtasıyla yetkilendirecekleri profesyonel bir kayseri gayrimenkul avukatı, süreci baştan sona uzaktan yürütebilir. Akdivit Hukuk Bürosu olarak, Kayseri Kocasinan merkezli kurumsal ofisimizden (Mutlu Apt, İstasyon Mahallesi, Sıraselviler Caddesi, Barbaros, Şafak Sk. No:1 Kat:3, No:12, 38080 Kocasinan/Kayseri) gurbetçi müvekkillerimizin haklarını korumaktayız. UYAP üzerinden dosyaya anında müdahil olarak kıymet takdiri raporlarını denetlemekte, düşük değerlemelere itiraz etmekte ve icra ihale aşamasında müvekkillerimizin hak ettiği payın kuruşu kuruşuna banka hesaplarına geçmesini sağlamaktayız.

❓ Soru 5: Ortaklığın Giderilmesi Davasının Masrafları, Avukatlık Ücretleri ve Vergileri Kim Tarafından Ödenir?

🗣️ Cevap: Bu dava türünün en belirgin hukuki özelliği "çift etkili" (iki taraflı) bir dava olmasıdır. Davayı açan kişi ilk etapta mahkeme harçlarını, tebligat giderlerini ve bilirkişi ücretlerini peşin olarak mahkeme veznesine yatırmakla yükümlüdür. Ancak dava nihayete erdiğinde, yapılan tüm yargılama giderleri, harçlar ve eğer taraflar kendilerini avukatla temsil ettirdiyse tarife uyarınca hükmedilen vekalet ücretleri davadaki tüm hissedarlara tapudaki "payları oranında" paylaştırılır. Satış gerçekleştikten sonra ihale bedelinden öncelikle mahkeme masrafları ve ihale harçları kesilir, kalan net tutar paydaşların hesaplarına aktarılır. Bu nedenle "davayı ben açmadım, masraftan sorumlu değilim" düşüncesi tamamen yanlıştır. Sürecin başından itibaren uzman bir kayseri avukat desteği ile hareket etmek, gereksiz masraf kalemlerinin önüne geçilmesi ve paydaşlar arası stratejik müzakerelerin yürütülmesi açısından en doğru yaklaşımdır.